未来20年想在北京买房,必须要遵守这些逻辑

编者按:本文来自微信公众号:地产情报站,(ID:dichanqbz),作者:京竹山,36氪经授权转载

作为全国楼市具有风向标意义的帝都,很多人都在猜测北京楼市今年会怎么走,未来又会怎么样。

其实,如果真有什么神奇法宝能够穿透时空看到未来,看到20年后的北京,那么《北京城市总体规划(2016年-2035年)》大概是最靠谱的那个了。尤其是各区的分区规划,更是直接关系到大家是否在当地买房置业的决断。

刚步入2019年,北京一些城区的分区规划就已陆续出炉。我从中选择了海淀、昌平、怀柔、亦庄这“三城一区”的分区规划进行解读。将来想在这些地方或是周边区域买房的朋友,与其去猜,去“赌”楼市行情,不如详细了解一下这些分区规划,或许更能从中窥视到北京未来发展的逻辑。

海淀的高校执全国牛耳,科研院所集中,催生出大批国内领先的科技独角兽,再加上延绵起伏、宏伟壮丽的三山五园,共用勾勒出海淀高大上的突出形象。

同样,海淀的规划也是高大全。两横轴、一纵轴是关键,其中两横轴的南轴是长安街首都功能轴(延伸到长安街),北轴是北清路前沿科创发展轴。一纵轴中关村大街,要打造高端创新集聚发展轴。从图上看,海淀的核心很像一个强风暴气旋,以中关村和三山五园地区为策源地,逆时针方向席卷上地、永丰、东升、北下关地区,然后向五环外西北方向的翠湖、永丰地区发展。

中关村、知春路、学院路形成的“中知学”地区是科技核心。除此以外,北轴和纵轴的结合部,北清路沿线是今后发展的亮点。

2018年,中关村科学城,国家级高新技术企业突破1万家;

占全市企业的总数45%;

独角兽企业32家,约占全国1/5;

全球范围内仅次于硅谷地区,估值约1200亿美元。

这些是海淀的高科技硬实力,也成就了海淀在京城的城市地位。三山五园的青山绿水,加上厚重的历史文化底蕴,是海淀的另外一张名片。

在海淀分规中写到,要擦亮三山五园金名片:

突出文化中心职能

保障政治中心职能

服务科技创新职能

承载国际交往职能

这一段的表述真是霸气侧漏了。但是,海淀超强的资源聚集能力带来了超快发展的同时,也同样带来了严重的大城市病。比如通勤问题,海淀的高房价、高房租,对年轻人非常不友好。很多人工作在海淀,居住却只能在昌平、丰台、甚至更远的大兴。科技园、产业园投入手笔很大,配套的住宅用地很稀少,也一直被人诟病。

还有昂贵的学区房,也是饱受争议。也有家长表示担忧,再这样搞下去,实际的教学质量是否在退步。教育资源过于集中,学区房价格昂贵,许多优质生源无奈只得转投他区。

资源的过度集中,从全社会的维度看也是一种浪费。合理的疏解资源,疏解人口,治愈下大城市病,恐怕更合人心。

昌平的优势是地利,天然承接的海淀的教育资源和产业转移,起步就比其他区县快一个身位。

在分规中,昌平最耀眼的是未来科学城又扩容了。

未来科学城的前身未来科技城,是在2009年7月启动建设的,到今年已经整整10年了。10年一大变,最新的规划已经通过。今后要打通贯穿,东面的未来科技城和西面的沙河高教区,形成一个超大的未来科学城。面积是一个新城核心区的规划,170平方公里。科学城中部还规划有超大城市绿心,蓝绿交织,水天一色,环境优美。

未来科学城扩容以后,昌平生命科学园在区位上与海淀的永丰科技园等连成一线。在海淀北到昌平中部,一直向东延伸,形成一条鲜明的高科技产业带。区域内的立汤路、定泗路等路网改造,也会加快,连接永丰到沙河,再到科学城的轨道交通大概率是跑不掉了。到2035年,道路路网密度不低于8公里/平方公里,这个指标已和主城区持平了,轨道交通出行达到40%。

“回天地区”也有新亮点。去年以来回龙观、天通苑板块启动了3年改造计划,有近200亿的改造资金投入,改造后,将会提高社区的公共配套,优化路网,美化环境,这对背靠未来科学城的回天板块是很大的利好。

在所有的分区规划中,怀柔最出人意料,引人注目。原因是“怀柔科学城”的定位:“尖端创新引领的世界知名科学中心。”中科院系统、重大高端研发平台等科研要素向怀柔的聚集速度,已经从涓涓细流到汹涌奔腾了。

比较下与海淀的定位:具有全球领先的全国科技创新中心的核心区。很明显,怀柔科学城的定位很高,这里将是世界级原始创新承载区。也就是说今后全球颠覆性的从无到有,从“0到1”的创新,大概率会在这里诞生。

颠覆性创新的厉害之处,在于诞生一项新技术,孕育一系列新产业,产生影响人类进步的新产品。企业掀翻桌子重来,行业巨头从新排排坐,新行业彻底取代老行业。比如数字技术出现,数码随身听替代老式的卡带随身听,苹果智能手机出现颠覆了传统功能手机。苹果在全球崛起,诺基亚、爱立信退出消费类通信市场。

诞生最顶尖科技的地方,没有选择中关村,而是选择了怀柔,意义非同凡响。也侧面反映了中关村的创新更偏向市场化应用,侧重从“1-N”的渐进式创新。原始创新与渐进式创新有很大不同,另起炉灶是最好的选择。这就是怀柔科学城的未来。

所以怀柔教育、医疗等公共资源的短板也会尽快补上。从中小学教育看,除了已知的101中学,实验小学外。在公布的分规中,只有通州、石景山、怀柔公布了基础教育用地面积。其中怀柔区人均最高,达到千人3984平方米。这预示着怀柔的中小学教育要打翻身仗。

此次规划的亦庄新城范围,约225平方公里,比原来的60平方公里的开发区面积,扩大了2倍还多。

开发区、综合配套服务区、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地以及两块预留地纳进亦庄新城的规划范围。

相对于旧版规划,亦庄新城规划增加了旧宫、瀛海增部分地区,南部的长子营工业园及周边也纳入了亦庄新城范围。而青云店和采育镇都各有一个工业园纳入了亦庄新城范围。

瀛海、旧宫,作为亦庄的综合配套服务区的,将增加住宅用地的供给。包括共有产权住房,完善生活配套设施。就近工作,就近居住,达到职住平衡,减少钟摆式交通。

突出亮点:产城融合,职住均衡

在公布的所有分区规划中,亦庄新城最接地气。因为亦庄很明确的回答了老百姓最关心的问题,住房。

提出蓝领工人有保障、中端人才有支持、高端人才有市场。具体包括供应8类房产:

租赁类住房:单身蓝领公寓、人才公租房、单身白领公寓、配套租赁房。

产权类住房:共有产权房、高端商品房、普通商品房、定向销售商品房。

比起已有的住房体系,分规的表述更加具体,值得期待。看得出,亦庄分规既关注产业落地,也关注民生,这很值得称赞。可能因为亦庄产业分布最集中,工厂最多,城市管理者更容易了解到产业发展的内、外部逻辑。制定出更友好、有效的政策。

亦庄新城还将探索“低密度”发展模式。建设凉水河生态景观文化带、凤河生态景观文化带,以及生态走廊等,努力提高居住舒适度。

总体看,亦庄新城在扩张,分规制定很亲民,未来就业机会不少。建议大家在置业时多考虑。

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